Documento interno · No se entrega al prospecto
En armonía con la naturaleza
Material para asesores · Hunucmá, Yucatán · Noviembre 2026
Escollera de Chuburná · fotografía de la zona
Resumen ejecutivo
Bahía Dunas es un desarrollo de lotes de inversión en el municipio de Hunucmá, Yucatán, al norte de Mérida: un lote con la opción de venderlo, desarrollarlo o vivirlo. Está entre la costa y la ciudad: a menos de 30 minutos de la playa de Chuburná y conectado con la zona norte de Mérida. Es propiedad privada, se adquiere con promesa de compraventa y se escritura con la notaría al liquidar el lote. Lo comercializa FX Inmobilia.
Ficha técnica · Generales
Para el asesor: los servicios municipales no forman parte de la entrega del desarrollador; cada propietario los gestiona.
*Datos y porcentajes referenciales, sujetos a cambios conforme al desarrollo del proyecto y a la normatividad del municipio de Hunucmá.
Razones de compra
Según Comercial, el argumento principal es una buena ubicación con un esquema de pagos accesible. Estos son los pilares que lo sostienen.
La playa de Chuburná a menos de 30 minutos y la zona norte de Mérida cerca. Puedes tener la costa a la mano sin pagar precio de frente de playa.
Propiedad privada, promesa de compraventa y escrituración al liquidar y cumplir los requisitos aplicables.
Con el desarrollador, sin banco: enganche y mensualidades sin intereses.
Un lote para dejarlo crecer y, cuando quieras, venderlo, desarrollarlo o vivirlo. Uso de suelo habitacional y precio accesible.
Calles blancas y delimitantes de terreno, sin luminarias. Lo que se vende hoy (Cierre de etapa, Etapa 3 y los lotes de las etapas 1 y 2 que haya en inventario) incluye calles blancas y delimitantes de terreno únicamente; las amenidades y el beach club no forman parte de la compra.
Buyer persona
Sobre una cartera de 779 lotes y 576 compradores: 79.9% en México y 20.1% en Estados Unidos. En general, busca patrimonio en Yucatán cerca de la playa, con presupuesto accesible. Muchas veces compra sin conocer la zona, así que la ubicación y la certeza pesan tanto como el precio.
Perfil principal · 81.4%
«No siempre necesitas tener resuelto todo tu futuro para empezar a construir tu patrimonio.»
Comprador a distancia · 20.1%
Pauta: dale seguimiento cercano y constante después del apartado.
Perfil de riesgo
Pauta: pide comprobante de ingresos a quien quiera más de un lote. Si un cliente con varios lotes está en riesgo, ofrécele abonar lo pagado a un solo lote para salvar la venta.
*Fuente: Buyer persona Bahía Dunas. Los precios históricos de ese documento no son vigentes; usa la lista de precios actual.
Identidad verbal
El concepto es la conectividad: entre la costa y la ciudad. «Una ubicación que permite mantenerte conectado con la ciudad y disfrutar de la cercanía con la costa yucateca». El lema es «En armonía con la naturaleza».
El tono es cálido, sereno y claro: como alguien que conoce la costa yucateca, con datos que se entienden y promociones claras, sin letra chiquita.
Hablamos como alguien que conoce la costa yucateca y la disfruta.
Imágenes y palabras con luz de día, cielos limpios y colores cálidos.
Frases cortas. Nada de urgencia artificial como «solo por hoy» o «últimos lotes».
Datos que se entienden, con su fuente, y condiciones visibles.
Ojo con «Disfruta frente al mar»: el desarrollo no está frente al mar y lo que se vende hoy no incluye beach club. Úsala solo para hablar de la playa de Chuburná, a menos de 30 minutos.
Ubicación · Distancias
Ubicación aproximada del predio
21.107° N, 89.822° O
*Tiempos aproximados en automóvil, medidos con Google Maps desde la vialidad más cercana al desarrollo y redondeados hacia arriba. El predio todavía no tiene calles con nombre, así que el trayecto real puede variar unos minutos. Sujetos a condiciones de ruta y tráfico. Ubicación aproximada.
Ubicación
Bahía Dunas está en Hunucmá, al norte de Mérida, a menos de 30 minutos de la costa. Elige un lugar y te mostramos cómo llegar.
HunucmáRutas por carretera trazadas sobre la red de OpenStreetMap desde el acceso a Bahía Dunas. Tiempos aproximados en automóvil, sujetos a condiciones de ruta y tráfico.
Masterplan
Imágenes ilustrativas, con la misma vista aérea del recorrido. Los lotes de cada etapa se consultan en el recorrido virtual.
Al presentarlo: las etapas 1 y 2 concluyeron su comercialización original, que incluía amenidades. Si el inventario vigente tiene lotes disponibles en esas etapas, se venden sin la oferta original y se asegura su entrega con calles blancas y delimitantes de terreno únicamente.
Cómo explicarlo: las amenidades de la oferta original están dentro de las etapas 1 y 2, pero no forman parte de lo que adquiere quien compra hoy un lote de inventario en esas etapas. Explícale al cliente que su compra asegura la entrega con calles blancas y delimitantes de terreno únicamente. No prometas el uso de amenidades ni membresía; si tiene dudas puntuales, canalízalo al desarrollo.
Oferta original · Etapas 1 y 2
Formaron parte de la oferta con la que se comercializaron originalmente las etapas 1 y 2. Son las que se ven en la página Etapas.
Gym
Yoga
Jogging
Pérgola
Pet park
Luminarias solaresLo que se vende hoy
Aplica igual al Cierre de etapa, a la Etapa 3 y a los lotes de las etapas 1 y 2 que haya en el inventario vigente: se asegura la entrega con calles blancas y delimitantes de terreno únicamente.
Así lo dice el sitio«Tu lote en Cierre de etapa, con calles blancas y delimitantes de terreno.»
En el sitio se resalta lo que sí incluye, sin decir «sin amenidades». Si el cliente pregunta, respóndele con claridad.
Ver la página EtapasPrecio por m² · Precio de página
Precio por m²
$1,994 MXN≈ US$118
Ejemplo de la ficha técnica · lote de 300 m²
Financiamiento directo a meses sin intereses. Al público: 30% de enganche y 24 MSI.
Condición mínima autorizada: 20% de enganche y hasta 48 MSI. Los 60 MSI solo aplican en promociones especiales y temporales. Gasto administrativo de $7,900 MXN / $480 USD.
*Precios, montos y porcentajes referenciales, sujetos a cambios y condiciones comerciales vigentes. La información mostrada no constituye una oferta definitiva. *Equivalencia aproximada calculada con tipo de cambio de referencia ($17.00 MXN por USD). Sujeta a variación. El gasto administrativo en dólares es un monto fijo ($7,900 MXN / US$480), no se calcula con el tipo de cambio.
Proceso de cierre
Versión corta para el cliente: elige tu lote, aparta y disfruta.
Resuelve sus dudas y muéstrale los lotes disponibles.
Cubre el pago inicial (enganche más $7,900 MXN de gasto administrativo) y firma su promesa de compraventa.
Pagos fijos sin intereses, según el esquema vigente.
Al liquidar, FX entrega la carta de liquidación. El cliente hace el trámite y paga la gestión directamente con la notaría; FX no lo gestiona.
Antes de apartar: si el cliente quiere más de un lote, pide comprobante de ingresos, sobre todo si es comerciante o contratista.
Para la conversación
Tócalas para copiarlas.
*Fuentes: Guiones para redes sociales de Bahía Dunas y guion comercial. «Lo mejor de dos mundos» está adaptada del guion de 2024.
Manejo de objeciones
Cada una trae la respuesta recomendada y, debajo, lo que no puedes prometer.
En el municipio de Hunucmá, Yucatán, al norte de Mérida, a menos de 30 minutos de la playa de Chuburná.
No digas que está «en Chuburná» ni «frente al mar».
Sí: propiedad privada acreditada, con permisos de autorización del proyecto inmobiliario conforme a la documentación vigente del proyecto.
No digas «todos los permisos autorizados».
Firmas una promesa de compraventa. Bahía Dunas ya se puede escriturar: al liquidar, FX te entrega la carta de liquidación y haces el trámite directamente con la notaría, que gestiona y cobra ese servicio.
No digas «escrituración inmediata».
Son lotes con calles blancas y delimitantes de terreno, sin luminarias. La contratación e instalación de los servicios individuales estarán a cargo de cada propietario.
No digas «urbanizado», «todos los servicios» ni «servicios incluidos».
Densidad H2.5 y hasta 60% de superficie de construcción, sujeto a las regulaciones del municipio de Hunucmá. Cada propietario tramita sus licencias y permisos de obra.
No. Hay financiamiento directo con el desarrollador, con enganche y mensualidades sin intereses. Para otros esquemas: «Pregunta a tu asesor por otros esquemas de pago».
«Te comparto el calendario vigente del proyecto.» La infraestructura se entrega de forma progresiva, por etapa. Lo que se vende hoy incluye calles blancas y delimitantes de terreno únicamente.
No des fecha como definitiva ni garantizada.
No forman parte de la compra. Lo que se vende hoy (Cierre de etapa, Etapa 3 y los lotes de las etapas 1 y 2 que haya en inventario) es un lote de inversión que incluye calles blancas y delimitantes de terreno únicamente. Las amenidades formaron parte de la oferta original de las etapas 1 y 2, cuya comercialización original ya concluyó. La playa de Chuburná, con sus restaurantes y clubes, está a menos de 30 minutos.
No prometas amenidades ni membresía. Si un cliente que compró antes del 13 de octubre pregunta por la suya, canalízalo al desarrollo.
Habla de la zona con datos con fuente: Yucatán es el estado más seguro del país, con conectividad en expansión (Tren Maya, Puerto Progreso) y en una zona de crecimiento inmobiliario.
No prometas plusvalía, rendimientos ni porcentajes de valor futuro.
Cheat sheet
Herramientas
*Contenido ilustrativo. Elementos sujetos a modificaciones conforme al proyecto ejecutivo, autorizaciones aplicables y desarrollo del proyecto.
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